W dniu 27 lutego 2026 roku Kancelaria JG LEGAL uzyskała prawomocne rozstrzygnięcie w sprawie dotyczącej ustalenia istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego należącego do gminnego zasobu mieszkaniowego. Sprawa ta pokazuje jak istotną funkcję pełnią przepisy przejściowe oraz prawidłowa ocena sytuacji przez sąd oraz walka do samego końca.
Spór dotyczył lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez naszego Klienta na podstawie umowy zawartej z gminą w 1995 roku. Po blisko trzydziestu latach trwania stosunku najmu gmina wypowiedziała umowę, powołując się na naruszenie art. 21 ust. 4a pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, wskazując, że w lokalu zamieszkuje zbyt mała liczba osób w stosunku do jego powierzchni. Taki stan rzeczy, zdaniem gminy, uzasadniał wypowiedzenie umowy najmu. Nasz klient jednak nie zgodził się z tak przedstawioną argumentacją. Wobec braku możliwości polubownego rozwiązania sporu, wnieśliśmy powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu. Celem postępowania było wykazanie, że wypowiedzenie dokonane przez gminę było niezasadne i nie mogło prowadzić do skutecznego rozwiązania wieloletniej umowy.
Sąd I instancji podzielił jednak stanowisko pozwanej gminy, uznając wypowiedzenie za skuteczne. Rozstrzygnięcie to zostało jednak oparte na niepełnej analizie stanu prawnego. W ocenie sądu zastosowanie znalazł przepis pozwalający wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, gdy powierzchnia lokalu jest niewspółmierna do liczby zamieszkujących w nim osób.
Pominął on jednak fakt, na który zwróciliśmy uwagę w apelacji, że od zastosowanego przez gminę art. 21 ust. 4a pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów istnieje wyraźny wyjątek przewidziany ustawą z dnia 22 marca 2018 roku, która zmienia m.in. regulacje dotyczące finansowego wsparcia tworzenia lokali socjalnych oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Przepisy te wyłączają możliwość stosowania wskazanej przez gminę podstawy wypowiedzenia wobec umów najmu zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy z 2001 roku. Na przestrzeni toczącego się postępowania pozwana twierdziła, że umowa zawarta została w 2019 roku. Nie było to jednak prawdą, ponieważ w 2019 roku został podpisany jedynie aneks do umowy, a więc strony miały do czynienia z ciągłością umowy. Należy przypomnieć, że umowa między lokatorem a gminą zawarta została w roku 1995, a więc jeszcze przed wejściem tej ustawy w życie. Pominięcie tej okoliczności przez sąd I instancji doprowadziło do błędnej oceny skuteczności wypowiedzenia.
Sąd II instancji podzielił argumentację przedstawioną w apelacji przez Kancelarię JG LEGAL, stwierdzając, że Sąd I instancji rzeczywiście dopuścił się naruszenia poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisów dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy najmu, co doprowadziło do zmiany wyroku i stwierdzenia, że stosunek najmu lokalu nadal istnieje, a gmina nie była uprawniona do rozwiązania umowy z powodu, jak uznała, niewłaściwego metrażu przypadającego na osobę. Zwrócono również uwagę na fakt, że takie wypowiedzenie byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ponieważ powód jest osobą starszą zmagającą się z problemami zdrowotnymi, a wyrwanie go z aktualnego środowiska, w którym funkcjonuje mogłoby wpłynąć negatywnie na jego stan psychiczny i fizyczny.
Wyrok ten potwierdza, jak istotne znaczenie ma prawidłowa wykładnia przepisów przejściowych oraz analiza rzeczywistego charakteru czynności prawnych, w szczególności w sytuacjach, w których konsekwencją błędnej interpretacji może być utrata wieloletniego miejsca zamieszkania. W przypadku podobnych problemów zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią, chętnie przeanalizujemy Twoją sytuację i wskażemy możliwe rozwiązania prawne. W wielu przypadkach prawidłowa analiza przepisów oraz dokumentów dotyczących umowy może prowadzić do skutecznej ochrony praw najemców.
